사건번호 2023 타경 2157를 말씀해 주세요

사건번호 창원지방법원 밀양지원 2023 타경 2157 (2)

소재지 경상남도 창녕군 대합면 대동리 266

종류/대상 토지(전) / 건물제외 및 토지매각

면 적 토지 976.5 평

매각기일 2025-05-12

감정가 155,038,000원

최저입찰가 99,224,000원 (감정가의 64%)

입찰보증금 (10%) 9,922,400원

청구금액 156,568,816원

■ 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2024-10-14 155,038,000 유찰

2 2024-11-25 124,030,000 유찰

2025-01-06 99,224,000 변경

3 2025-05-12 99,224,000

■ 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
대동리 266 대 236㎡
(71.39평)

대동리 267 전 407㎡
(123.12평)

대동리 271-5 전 2585㎡
(781.96평)

제시외건물
대동리 266 제시외 수목 ㎡

[감정평가 요약] 경상남도 창녕군 대합면 대동리 소재 ‘대동마을회관’ 북동측 인근에 위치/농림지역/농업보호구역

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창녕군 대합면 대동리 소재 ‘대동마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 제반 교통사정은 보통시 됨.
[이용상태] 본건 기호 (1) 토지는 사다리형에 가까운 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중이며,본건 기호 (2) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지 상태이며,본건 기호 (3) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중이며,본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 농경지 및 휴경지 등으로 이용 중이며,본건 기호 (5) 토지는 부정형 경자지의 토지로서 휴경지 상태임.
[도로상태] 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 서측 및 북동측으로 도로에 접하나, 현황은 서측으로포장도로가 소재하며,본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남서측으로 도로에 접하나, 현황은 맹지이며,본건 기호 (3), (5) 토지는 지적도상 맹지이며,본건 기호 (4) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 동측으로 본건 일부 도로를 포함하는포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>, 시도지정문화재구역<문화재보호법>기호 (3)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>기호 (4)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>기호 (5)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법> [제시외 물건] 본건 기호 (2), (3), (4) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 :- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (4) 토지 지상에 제시외 분묘(부속 석물 포함)가 다 수 소재하는 바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 분묘로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이어려운 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (3), (4) 토지 및 인접필지(269전) 지상에 걸쳐 제시외 물건인 비닐하우스가 소재하고, 본건 기호 (3) 토지 지상에 제시외 물건인 철구조물이 소재하나, 해체 및 이동이용이한 점을 고려하여 평가외 하였는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.
- 본건 기호 (4) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (2), (3), (4) 토지 지상에 잡자재 등이 적재되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

■ 등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2020년4월13일 근저당권
138,000,000원 말소기준

3 2020년6월8일 근저당권
19,500,000원 말소

4 2023년10월26일 임의경매
말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립할 여지 있음.

주의사항

일괄매각. 제시외 수목(2-1, 3-1, 4-1) 매각 제외. 최저매각가격은 제시 외 수목으로 인하여 영향 받는 가격임. 목록 3,4.는 농 지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 목록 2.는 지적도상 남서측으로 도로에 접하나 현황은 맹지이며, 목록 3.은 지적도상 맹지이고, 목록 4.는 지적도상 맹지이나, 현황 동측으로 본건 일부 도로를 포함하는 포장도로와 접함. 목록 4. 지상에 분묘(부속 석물 포함)가 다수 소재하며, 최저매각가격은 이를 감안한 가격이고, 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으 며 분묘기지권 성립여부는 불분명함. 목록 3,4. 및 인접필지(269전) 지상에 걸쳐 제시외 물건인 비닐하우스가 소재하고, 목록 3. 토지 지상에 제시외 물건인 철구조물이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 매각에서 제외함. 목록 4. 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되나, 토지 면적 대비 과소하여 이에 구애됨 없이 평가하였음. 현황조사 보고서에 의하면 소유자의 친척이 임대차계약없이 농사를 짓고 있다고 함. 목록 2,3,4. 지상에 잡자재 등이 적재되어 있음. 인접필지와의 경계, 현황 ‘도 로’로 이용 중인 부분의 위치 및 경계 확인은 지적 측량을 요함. 목록 4.와 관련한 2024. 6. 10.자 대합면의 사실조회 회신에 의하면 토지의 현황은 농지이며, 전용허가는 이루어지지 않았고, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으며, 매수시 농지취득자격증명이 필요하다고 함.

■ 김성훈대표의 분석의견

물건 키워드 : 농림지역/농업보호구역
경상남도 창녕군 대합면 대동리 소재 ‘대동마을회관’ 북동측 인근에 위치

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원입니다.
입찰일은 2025-05-12입니다. 입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:20 입니다. 이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

이 경매물건의 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록2. 2020. 6. 8. 근저당권 목록3,4. 2020. 4. 13. 근저당권입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경(연기),취하, 취소 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인해 보세요. >> 법원 홈페이지 바로가기

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 9건 72,767,778원
33,257,109원 47%
4.2회

6개월 13건 72,516,154원
33,376,383원 45%
4.4회

12개월 41건 71,284,286원
34,330,423원 45%
4.7회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호(물번)
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행상태/유찰횟수

2023타경2157(3)
토지(전)
2025-05-12 경상남도 창녕군 대합면 대동리 291 [농지취득자격증명] 30,650,000원
19,616,000원
재진행 / 2회

2024타경59(2)
토지(전)
2025-05-19 경상남도 창녕군 대합면 도개리 1070-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 31,615,000원
16,187,000원
유찰 / 3회


사건번호	창원지방법원 밀양지원 2023 타경 2157 (2)
소재지	경상남도 창녕군 대합면 대동리 266
종류/대상	토지(전) / 건물제외 및 토지매각
면 적	토지 976.5 평
매각기일	2025-05-12
감정가	155,038,000원
최저입찰가	99,224,000원 (감정가의 64%)
입찰보증금	(10%) 9,922,400원
청구금액	156,568,816원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-10-14	155,038,000	유찰
2	2024-11-25	124,030,000	유찰
	2025-01-06	99,224,000	변경
3	2025-05-12	99,224,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	대동리 266	대	236㎡ (71.39평)
	대동리 267	전	407㎡ (123.12평)
	대동리 271-5	전	2585㎡ (781.96평)
제시외건물	대동리 266	제시외 수목	㎡
[감정평가 요약] 경상남도 창녕군 대합면 대동리 소재 ‘대동마을회관’ 북동측 인근에 위치/농림지역/농업보호구역 [위치/주위환경] 본건은 경상남도 창녕군 대합면 대동리 소재 ‘대동마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. [교통상황] 제반 교통사정은 보통시 됨. [이용상태] 본건 기호 (1) 토지는 사다리형에 가까운 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중이며,본건 기호 (2) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지 상태이며,본건 기호 (3) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중이며,본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 농경지 및 휴경지 등으로 이용 중이며,본건 기호 (5) 토지는 부정형 경자지의 토지로서 휴경지 상태임. [도로상태] 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 서측 및 북동측으로 도로에 접하나, 현황은 서측으로포장도로가 소재하며,본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남서측으로 도로에 접하나, 현황은 맹지이며,본건 기호 (3), (5) 토지는 지적도상 맹지이며,본건 기호 (4) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 동측으로 본건 일부 도로를 포함하는포장도로와 접함. [토지이용계획] 기호 (1) 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>기호 (2) 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>, 시도지정문화재구역<문화재보호법>기호 (3) 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>기호 (4) 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>기호 (5) 농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌묘석상)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금헌이장곤묘도비)<경상남도 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(금호재)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업보호구역<농지법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법> [제시외 물건] 본건 기호 (2), (3), (4) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. [공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 :- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (4) 토지 지상에 제시외 분묘(부속 석물 포함)가 다 수 소재하는 바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 분묘로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이어려운 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (3), (4) 토지 및 인접필지(269전) 지상에 걸쳐 제시외 물건인 비닐하우스가 소재하고, 본건 기호 (3) 토지 지상에 제시외 물건인 철구조물이 소재하나, 해체 및 이동이용이한 점을 고려하여 평가외 하였는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 본건 기호 (4) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2), (3), (4) 토지 지상에 잡자재 등이 적재되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2020년4월13일	근저당권	138,000,000원	말소기준
3	2020년6월8일	근저당권	19,500,000원	말소
4	2023년10월26일	임의경매		말소

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	9건	72,767,778원 33,257,109원	47% 4.2회
6개월	13건	72,516,154원 33,376,383원	45% 4.4회
12개월	41건	71,284,286원 34,330,423원	45% 4.7회

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
2023타경2157(3) 토지(전) 2025-05-12	경상남도 창녕군 대합면 대동리 291 [농지취득자격증명]	30,650,000원 19,616,000원 재진행 / 2회
2024타경59(2) 토지(전) 2025-05-19	경상남도 창녕군 대합면 도개리 1070-2 [분묘기지권,농지취득자격증명]	31,615,000원 16,187,000원 유찰 / 3회