사건번호 2022 타경 11116를 말씀해 주세요


사건번호	창원지방법원 밀양지원 2022 타경 11116 (1)
소재지	경상남도 밀양시 산외면 금곡리 960-2
부동산 종류	공장
경매대상	토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 1,731.5 평 / 건물 513.4 평
매각기일	2025-12-15
감정가	1,657,701,230원
최저입찰가	812,274,000원 (감정가의 49%)
입찰보증금	(10%) 81,227,400원
청구금액	921,805,489원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-09-22	1,657,701,230	유찰
2	2025-11-03	1,160,391,000	유찰
3	2025-12-15	812,274,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	금곡리 960-2	공장용지	2089㎡ (631.92평)
	금곡리 964-1	공장용지	143㎡ (43.26평)
	금곡리 963	공장용지	182㎡ (55.06평)
	금곡리 232-4	공장용지	1681㎡ (508.50평)
	금곡리 971-1	창고용지	1278㎡ (386.60평)
	금곡리 962	답	126㎡ (38.12평)
	금곡리 984-22	구거	225㎡ (68.06평)
건물	금곡리 960-2 가동호	단층 구내식당	17.28㎡ (5.23평)
	금곡리 960-2 가동호	단층 기숙사	74.25㎡ (22.46평)
	금곡리 960-2 다동호	단층 냉동저온창고 철근콘크리트	184.85㎡ (55.92평)
	금곡리 960-2 다동호	단층 창고	114.31㎡ (34.58평)
	금곡리 960-2 라동호	단층 창고	172.8㎡ (52.27평)
	금곡리 960-2 라동호	단층 사무소	110.6㎡ (33.46평)
	금곡리 960-2 라동호	단층 보일러실	4㎡ (1.21평)
	금곡리 960-2 마동호	단층 창고 철골조	490㎡ (148.23평)
	금곡리 971-1	단층 창고 철골조	255㎡ (77.14평)
제시외건물	금곡리 960-2 가동호	주방	25.0㎡ (7.56평)
	금곡리 960-2 가동호	창고	70.0㎡ (21.18평)
	금곡리 960-2 나동호	용도 미상	6.2㎡ (1.88평)
	금곡리 984-22	수목	㎡ (0.00평)
[감정평가 요약] 1) 위치/농림지역/계획관리지역/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/방2/방5/철골조 1)위치 및 부근의 상황 본 건은 경상남도 밀양시 산외면 다죽리에 소재하는 "죽남마을회관"의 북동측 인근 및 근거 리에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 2)토지의 상황 ① 형태 및 이용상황 본 건 기호 1) - 3), 5), 7), 12) 6필 일단 기준 시 자체 지반 대체로 평탄한 부정형의 공업용 건부지로 이용중임. ② 인접 도로상태 본 건 기호 1) - 3), 5), 7), 12) 6필 일단 기준 시 남동측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함. ③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태 ·기호 1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구 역<농지법>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>. ·기호 2), 3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사 슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>. ·기호 5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추 리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접 도구역<도로법>. ·기호 7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소 하천구역(소하천구역)<소하천정비법>. ·기호 12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 3)건물의 구조 및 현상 ① 건물의 구조 ·기호 4-1), 4-2) 건물은 블록조 칼라강판지붕 단층 건물로서(사용승인: 1978.05.05.), 외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감, 창호: 알루미늄 창호임. ·기호 6-1) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인: 1989.07.24.), 외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 판넬 잇기임. ·기호 6-2) 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2002.10.02.), 벽체: 판넬 잇기, 바닥: 콘크리트, 창호: PVC 창호임. ·기호 8-1) 건물은 2층 건물 중 1층 부분인 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로서(사용승인 : 1989.07.24.), 외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 몰탈 위 페인팅, 바닥: 하드너 마감, 창호: 알루미늄 창호임. ·기호 8-2), 8-3) 건물은 2층 건물 중 2층 부분인 경량철골조 샌드위치판넬지붕 건물로서 (사용승인: 2002.10.02.), 외벽: 판넬 잇기, 내벽: 판넬 잇기, 벽지 및 타일 마감, 창호: PVC 창호임. ·기호 9-1) 건물은 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 1997.11.18.), 벽체: 판넬 잇기, 내벽: 우레탄폼, 바닥: 콘크리트, 창호: 알루미늄 창호임. ·기호 9-2) 건물은 철골조(현: 일부 조적 보강) 슬레이트지붕 단층 건물로서(사용승인: 2002.10.02.), 외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 몰탈 노출 및 판넬 잇기임. ·기호 9-3) 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2002.10.02.), 벽체: 판넬 잇기, 바닥: 콘크리트, 창호: PVC 창호임. ·기호 10) 건물은 철골조 칼라강판지붕 단층 건물로서(사용승인: 2001.05.10.), 벽체: 칼라강판 잇기, 바닥: 하드너 마감임. ·기호 11-1) 건물은 철골조 글라스울판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2005.10.20.), 벽체: 판넬 잇기, 내벽: 우레탄폼 및 판넬 노출, 창호: 알루미늄 창호임. ② 이용 상황 ·기호 4-1): 구내식당임. ·기호 4-2): 기숙사(방5, 재래식 변소 등)임. ·기호 6-1): 냉동저온창고(현: 창고)임. ·기호 6-2): 창고임. ·기호 8-1): 창고임. ·기호 8-2): 사무소(건축물현황도상 사무실, 방2, 화장실, 샤워실 등)임. ·기호 8-3): 보일러실임. ·기호 9-1) - 9-3): 공장 및 보일러실로 이용하였으며 기준시점 현재 파손된 상태임. ·기호 10): 창고임. ·기호 11-1): 냉동창고 및 기계실로 이용하였으며 기준시점 현재 파손된 상태임. ·기호 11-2): 멸실됨. ③ 부대설비 기호 8-2): 제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음. 4)기계/기구의 현상 ① 본 건 기계기구 기호 1)은 소재 불명이거나 노후·파손된 상태(평가 외)이고, 기호 2) - 7)은 소재 불명 상태(평가 외)이며, 기호 8)은 대부분 소재 불명이거나 노후·파손된 상 태인바 이를 제외한 잔존 부분에 대해 재조달원가 및 현황 등을 고려하여 평가함. ② 본 건 공장의 기준시점 현재 한전과의 계약전력은 5kW인 것으로 조사되니 참고 바람. 5)공작물의 현상 - 6)기타참고사항 ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: (1) 토지 1) 본 건 기호 1) - 3), 5), 7), 12) 토지는 일단의 공업용 건부지로 이용 중인바 본 평가 에서는 이를 고려하여 평가함. 2) 본 건 기호 1), 5) 토지는 일반건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 용도상 불가분의 관계에 있으므로 본 평가에서는 일괄하여 평가하며, 2필 일단의 토지 기준 시 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐서 소재하고 용도지역별로 토지 가치의 구성이 달라지므로 각각의 용도지역별 면적에 따른 가중평균단가를 적용함. 3) 본 건 기호 1) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐서 소재하나 농림지역에 속하는 부분의 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미 하므로 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가함. 4) 본 건 기호 2), 3), 5), 7) 토지 일부는 접도구역에 저촉되고 있어 그로 인한 공법상 제 한의 정도를 감안하여 평가하되, 기호 5) 토지는 접도구역 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미하므로 별도로 고려하지 않음. 5) 본 건 기호 1), 7) 토지 일부는 소하천구역에 저촉되나 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미하므로 별도로 고려하지 않음. 6) 본 건 공장용지의 일부로 이용 중인 ‘산외면 금곡리 958장’ 토지는 국가 소유의 토지 인바 대부계약(2020.06.01.-2025.05.31., 한국자산관리공사 경남지역본부 국유재산관리 3팀)을 체결하여 점용 중이고 토지 소유권 이전 시 새로이 대부계약을 체결해야 하는 것 으로 탐문 조사되니 참고 바람. 7) 본 건은 인접한 ‘971-9도, 984-22구(소유자: 임종인), 1022-3도’를 점유하여 공장용지 및 그 부속 토지 등으로 이용 중이니 참고 바람. 8) 본 건 기호 1) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동과 제시 외 구조물 1개 동이 소재하는바 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용 한 원가법으로 평가하고 파손의 정도가 심각하고 독립적 경제적 가치가 미미한 제시 외 물건은 평가 외로 하니 참고 바라며, 제시 외 건물 등의 구조, 면적 및 위치 등을 고려 할 때 제시 외 건물 등이 토지 가치 형성에 미치는 영향이 경미하여 별도로 고려하지 않 음. 9) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 접도구역 저촉 면적 비율, 본 건 건 물과 제시 외 건물 등의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이 필요하니 유의하시기 바라고, 본 건 지상의 수목, 오폐수처리시설 등의 구축물 등은 토 지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함. 10) 본 건 기호 1) 지상의 LPG 저장 취급시설은 타인 소유인바 평가 외로 함. 11) 본 건 지상에 폐기물이 산재되어 있으니 응찰 시 유의하시기 바람. (2) 건물 1) 본 건 건물의 구조 및 지붕 등은 일반건축물대장 및 현황을 기준으로 평가하니 참고 바 람. 2) 본 건 기호 4-1) 건물은 의뢰 목록 및 일반건축물대장상 ‘슬레이트 지붕’으로 등재되 어 있고 기호 4-2) 건물과 별동인 건물로 등재되어 있으나 현황은 ‘칼라강판 지붕’, 기호 4-2) 건물과 1개 동으로 이용 중인바 물적 동일성 인정에 다소 어려움이 있으나, 건물의 구조, 면적 및 용도 등에 있어서 의뢰 목록 및 일반건축물대장과 현황이 동일· 유사하고 건물의 노후도가 기호 4-1), 4-2) 건물 상호 간에 유사한 점을 고려할 때 물적 동일성이 인정된다고 보아 본 건 건물로 평가하니 참고 바람. 3) 본 건 기호 9-2) 건물은 일반건축물대장 건축물현황도상 보일러실, 세면장 및 옥내유류 탱크실이나 기준시점 현재 세면장 및 옥내유류탱크실의 지붕이 멸실되어 건물로서의 기 능을 상실한 상태인바 본 평가에서는 세면장 및 옥내유류탱크실 부분(면적: 21.6㎡)을 평가에서 제외함. 4) 본 건 기호 11-2) 건물과 물적 동일성(동일한 구조, 면적 및 용도 등)이 인정되는 건물 이 부존재하는바 멸실된 것으로 보아 평가에서 제외함. 5) 정도의 차이는 있으나 본 건 의뢰 목록 중 현존하는 건물의 대부분이 파손된 상태인바 (후첨 ‘사진용지’ 참조) 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바라며, 응찰 시 반드시 재확인 바람. 6) 본 건 건물 내부에 폐기물이 산재되어 있으니 응찰 시 유의하시기 바람.

■ 등기부등본요약(건물)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1	2009년10월29일	소유권
2	2004년11월16일	소유권
3	2001년6월28일	소유권
4	2009년11월12일	근저당권	1,300,000,000원	말소기준
5	2022년5월23일	가압류	301,825,257원	말소
6	2022년5월31일	가압류	75,456,314원	말소
7	2022년6월14일	임의경매		말소
8	2022년11월22일	압류		말소
9	2023년12월1일	압류		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항
일괄매각. 제시외 건물(4-1,4-2,9-1) 및 제시외 수목(13-1) 매각 포함. 기계기구목록 8(수변전설비 1식) 매각 포함. 기계기구목 록 1~7(냉동설비 1식 외 6점)은 소재불명이거나 노후 파손된 상태로 인하여 감정평가 제외하였으며 기계기구목록 8(수변전설 비)은 대부분 소재불명이거나 노후 파손된 상태를 고려하여 평가함(감정평가서 참조). 목록 12 토지는 농지취득자격증명필요 (미제출시 보증금 몰수). 목록 1~3,5,7,12 토지는 일단의 공업용 건부지로 이용 중인바 이를 고려하여 감정평가함. 목록 1 토지 는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐서 소재하나 농림지역에 속하는 부분의 면적 비율이 경미하여 주된 용 도지역인 계획관리지역을 기준으로 감정평가함. 목록 2,3,5,7 토지 일부는 접도구역에 저촉되고 있어 그로 인한 공법상 제한 정도를 감안하여 감정평가되, 목록 5 토지는 접도구역 저촉 면적이 협소하여 별도로 고려하지 않음. 목록 1, 7 토지 일부는 소 하천구역에 저촉되나 저촉 면적이 협소하여 별도로 고려하지 않음. 본 건 공장용지의 일부로 이용 중인 ‘산외면 금곡리 958장’ 토지는 국가소유의 토지인바 대부계약(2020.6.1.~2025.5.31. 한국자산관리공사 경남지역본부 관리3팀)을 체결하여 점용 중이고, 토지 소유권 이전시 새로운 대부계약을 체결해야하는 것으로 조사됨. 본 건은 인접한 ‘971-9도, 984-22구(소유자 임종인), 1022-3도’를 점유하여 공장 용지 및 그 부속 토지 등으로 이용 중임(감정평가서 참조). 목록 1~12 지상의 수목, 오폐수처리시설 등의 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 감정평가시 고려하였음. 목록 1. 지상의 LPG 저장 취급시설은 타인 소유인바 감정평가 제외함. 목록 4 건물은 공부 및 일반건축물대장상 블록조 스레트지붕 단층구내식당 건물과 칼라강판지붕 단층기숙사 별동인 건물로 등 재되어 있으나 현황은 칼라 강판지붕 1개동으로 이용 중임. 건물의 구조, 면적 및 용도 등에 있어서 공부 및 건축물대장과 현 황이 동일·유사하고 건물의 노후도가 건물 상호 간에 유사한 점을 고려하여 물적 동일성에 다소 의심이 되나 물적동일성이 인 정된다고 보아 본 건 목록 4 건물로 평가하였으니 참고 바람(감정평가서 참조). 목록 9 건물 중 보일러실(62.64㎡)은 일반건축물대장 건축물현황도상 보일러실, 세면장, 옥내유류탱크시설이나 기준시점 (2022.06.22.) 현재 세면장 및 옥내유류탱크실의 지붕이 멸실되어 건물로서의 기능을 상실한 바 세면장 및 옥내유류탱크실 부 분(면적:21.6㎡)을 평가에서 제외함(감정평가서 참조). 목록 11 건물 중 단층 창고(44㎡)과 물적 동일성이 인정되는 건물이 부존재하는바 멸실된 것으로 보아 평가에서 제외함(감정평 가서 참조). 본 건 건물의 대부분이 파손된 상태이며, 건물 내부에 폐기물이 산재되어 있으니 참고 바람. 목록 13 토지는 기준시점(2023.6.23.)현재 맹지임. 목록 13 공부상 지목은 구거이나 현황은 공업용 나지로 이용 중임. 목록 13 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가하였음.

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	279,899,050원 113,021,788원	36% 4.6회
6개월	18건	377,611,281원 191,827,461원	47% 3.4회
12개월	28건	424,184,469원 212,385,948원	47% 3.7회

■ 인근지역 진행중인 법원경매물건

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
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