사건번호 2023 타경 831를 말씀해 주세요


사건번호	창원지방법원 마산지원 2023 타경 831 (2)
소재지	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553
부동산 종류	토지(전)
경매대상	토지매각
면 적	토지 298.0 평 / 건물 1.2 평
매각기일	2025-07-03
감정가	118,797,000원
최저입찰가	95,038,000원 (감정가의 80%)
입찰보증금	(10%) 9,503,800원
청구금액	121,581,369원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-05-29	118,797,000	유찰
2	2025-07-03	95,038,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	내포리 553	전	985㎡ (297.96평)
제시외건물	내포리 553	농막 등	4㎡ (1.21평)
제시외건물	내포리 553	수목	㎡ (0.00평)
[감정평가 요약] 1) 위치/계획관리지역/간선도로 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 "윗내포마을" 북서측 인근에 위치 하고 있으며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호1∼3 토지는 본건까지 차량 등의 접근이 곤란하나 기호4 토지는 차량 등의 접근이 가능 하며, 기호1∼4 토지 공히 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전반적인 교통상황은 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호1: 남서하향 완경사지대내 자체지반 비교적 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 지상에 제시외수목이 다수 소재하고, 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재함. 기호2,3: 남서하향 완경사지대내 자체지반 비교적 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 대부 분 휴경지상태이고, 일부 지상에 제시외수목이 소재함. 기호4: 남서하향 완경사지대내 자체지반 비교적 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 일부 전 으로 이용중이고, 일부 제시외수목 등이 소재하며, 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재함. 4)인접 도로상태 기호1∼3: 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 진출입중임. 기호4: 동측으로 노폭 약 2∼3미터 내외의 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1∼4 토지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 ① 기호1 토지 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하고, 일부 지상에 제시외수목 기호 (A)(비파나무, 배롱나무, 사철나무 외 약 80여주)가 소재함. ② 기호2 토지 일부 지상에 제시외수목 기호(B)(비파나무 외 약 10여주)가 소재함. ③ 기호3 토지 일부 지상에 제시외수목 기호(C)(비파나무, 소나무 외 약 7주)가 소재함. ④ 기호4 토지 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재하고, 일부 지상에 제시외수목 기호 (D)(비파나무, 매실나무, 감나무 외 약 65주)가 소재함. 7)공부와의 차이 기호1∼3 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황 기호1 토지는 대부분 과수원 등으로 이용중 이고, 일부 제시외건물이 소재하며, 기호2,3 토지는 휴경지 상태로서 일부 제시외수목 등이 소재하며, 기호4 토지는 일부 과수원 및 일부 전 등으로 이용중이고, 일부 제시외건물이 소 재하며, 일부 임목 등이 자생중인 휴경지상태 등임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본건의 정확한 위치 확인 및 인접지와의 경계구분은 전문지적경계측량을 통하여 확인하시기 바람.

■ 등기부등본요약(토지)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1	2016년9월26일	소유권
2	2020년10월19일	근저당권	102,000,000원	말소기준
3	2023년3월17일	임의경매		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항
농지취득자격증명 필요(미제출시보증금몰수). 제시외 건물 및 제시외 수목 매각포함. 일부 과수원 및 일부 전 등으로 이용중 임. 인접필지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 경계확인 및 제시외수목의 정확한 주수 확인 등을 위하여 전문지적경계측 량을 요함. 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접함.

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/간선도로
1) 위치

입찰법원은 창원지방법원 마산지원입니다.
입찰일은 2025-07-03입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록4. 2020.10.19. 설정 근저당권입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	155,823,701원 51,641,356원	28% 6.1회
6개월	18건	175,840,062원 54,084,901원	29% 6.1회
12개월	32건	162,349,525원 52,971,871원	32% 5.8회

■ 인근지역 진행중인 법원경매물건

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
2024타경100233(1) 토지(전) 2025-05-15	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 10 [분묘기지권,농지취득자격증명]	34,200,000원 17,510,000원 유찰 / 4회
2024타경2247(2) 토지(전) 2025-06-05	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 634-3 [농지취득자격증명]	61,542,000원 49,234,000원 유찰 / 1회
2024타경2247(3) 토지(전) 2025-06-05	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 673 [농지취득자격증명]	60,552,000원 48,442,000원 유찰 / 1회
2023타경3441(1) 토지(전) 2025-06-19	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 158 [농지취득자격증명]	507,703,000원 324,930,000원 유찰 / 2회
2024타경869(9) 토지(전) 2025-06-26	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951 [농지취득자격증명]	10,716,000원 8,573,000원 유찰 / 1회
2024타경102130(1) 토지(전) 2025-07-03	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 241 [분묘기지권,농지취득자격증명]	113,214,800원 72,458,000원 유찰 / 2회

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