사건번호 2024 타경 775를 말씀해 주세요


사건번호	전주지방법원 남원지원 2024 타경 775 (1)
소재지	전북특별자치도 장수군 계남면 침곡리 1364-10
부동산 종류	축사(농가시설)
경매대상	토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 4,359.6 평 / 건물 1,443.6 평
매각기일	2025-06-02
감정가	583,728,760원
최저입찰가	408,610,132원 (감정가의 70%)
입찰보증금	(10%) 40,861,013원
청구금액	124,598,020원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-04-28	583,728,760	유찰
2	2025-06-02	408,610,132

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	침곡리 1364-10	전	4199㎡ (1,270.20평)
	침곡리 1364-11	전	2093㎡ (633.13평)
	침곡리 1364-12	전	843㎡ (255.01평)
	침곡리 1364-13	목장용지	2044㎡ (618.31평)
	침곡리 1364-14	대	643㎡ (194.51평)
	침곡리 1364-15	임야	1379㎡ (417.15평)
	침곡리 1364-16	임야	514㎡ (155.49평)
	침곡리 1364-17	목장용지	1362㎡ (412.01평)
	침곡리 1364-18	대	216㎡ (65.34평)
	침곡리 1364-19	목장용지	533㎡ (161.23평)
	침곡리 산11-8	임야	553㎡ (167.28평)
	침곡리 1364-20	도로	13㎡ (3.93평)
	침곡리 1364-21	도로	20㎡ (6.05평)
건물	침곡리 1364-14	단층주택 경량철골조	158.58㎡ (47.97평)
	침곡리 1364-14	단층창고시설 경량철골조	88.05㎡ (26.64평)
	침곡리 1364-14 2호	단층 창고시설 경량철골조	18㎡ (5.45평)
	침곡리 1364-13	단층 축사 강관구조	1162.67㎡ (351.71평)
	침곡리 1364-13	단층 퇴비사 강관구조	188.37㎡ (56.98평)
	침곡리 1364-13	단층퇴비사 강관구조	168.78㎡ (51.06평)
	침곡리 1364-13	단층축사 강관구조	60.2㎡ (18.21평)
	침곡리 1364-13	단층퇴비창고 강관구조	273.05㎡ (82.60평)
제시외건물	침곡리 1364-11	숙소	27.2㎡ (8.23평)
	침곡리 1364-11	5연동비닐하우스	2592㎡ (784.08평)
	동정길 55-34	차고	27㎡ (8.17평)
	침곡리 1364-13	창고	8.4㎡ (2.54평)
[감정평가 요약] 1) 위치/생산관리지역/보전산지/판넬지붕/철골조 1)위치 및 주위환경 전북특별자치도 장수군 장계면 금곡리 소재 "동정마을" 남서측 근거리에 위치하며, 주위환경 은 임야, 전 등이 혼재하는 산간 농경지대입니다. 2)교통상황 본건까지 차량 진출입 가능합니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호1) 부정형의 완경사로 "전, 도로"로 이용 중입니다. 일련번호2) 부정형의 완경사로 "전, 도로"로 이용 중입니다. 일련번호3,4,8,10) 부정형의 완경사로 "축사부지"로 이용 중이며, 일련번호3,4,10) 일부 는 "도로"로 이용 중입니다. 일련번호5,9) 부정형의 완경사로 "단독주택부지"로 이용 중이며, 일련번호5) 일부는 "도로"로 이용 중입니다. 일련번호6) 부정형의 완경사로 "토지임야, 전, 도로"로 이용 중입니다. 일련번호7) 부정형의 완경사로 "전, 도로"로 이용 중입니다. 일련번호11) 부정형의 완경사로 "토지임야, 전"으로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 일련번호1,5,9) 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 일련번호2-4,7,8,10) 본건 서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 일련번호6) 본건 동측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 일련번호11) 본건 서측으로 폭 약 3m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호1-5,9,10) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2011-12-13)<물환경보전법>입니다. 일련번호6,7,11) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2011-12-13)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>입 니다. 일련번호8) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 후면 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외건물㉢,㉣)이 소재합니다. 7)공부와의 차이 - 귀 제시목록상 토지 일련번호1,2)의 지목은 "전"이나, 현황 일부 "도로"입니다. - 귀 제시목록상 토지 일련번호3)의 지목은 "전"이나, 현황 "목장용지, 도로"입니다. - 귀 제시목록상 토지 일련번호4,10)의 지목은 "목장용지"이나, 현황 일부 "도로"입니다. - 귀 제시목록상 토지 일련번호5)의 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로"입니다. - 귀 제시목록상 토지 일련번호6)의 지목은 "임야"이나, 현황 일부 "전, 도로"입니다. - 귀 제시목록상 토지 일련번호7)의 지목은 "임야"이나, 현황 "전, 도로"입니다. - 귀 제시목록상 토지 일련번호11)의 지목은 "임야"이나, 현황 일부 "전"입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 후면 "사진용지"와 같이 토지 일련번호1) 지상에 소유자 미상의 수변전설비, 토지 일련번호1, 6) 지상에 철거가 용이한 비닐하우스가 소재합니다. 1)건물의 구조 일련번호12-가) 경량철골조 및 조적조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬, 적벽돌노출쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일, 황토 등 마감, 바닥 : 장판, 타일 등 마감, 창호 : 새시창입니다. 일련번호12-나) 콘테이너 및 강파이프조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 벽체 : 콘테이너, 강판, 일부 무벽체 등 마감입니다. 일련번호13-다) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 콘테이너 마감, 내벽 : 우레탄뿜칠 등 마감입니다. 일련번호14-라-14-아) 강관구조 칼라강판지붕 단층입니다. 제시외건물㉠) 철파이프조 강판지붕 단층입니다. 제시외건물㉡, ㉢) 경량철골조 판넬지붕 단층입니다. 제시외건물㉣) 철파이프조 비닐지붕 단층입니다. 2)이용상태 일련번호12-가) "주택", 일련번호12-나) "창고", 일련번호13-다) "저온창고", 일련번호14-라-14-아) "축사, 퇴비사, 퇴비창고", 제시외건물㉠) "차고", 제시외건물㉡) "창고", 제시외건물㉢) "숙소", 제시외건물㉣) "5연동비닐하우스"로 이용 중입니다. 3)설비내역 일련번호12-가) 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 있습니다. 일련번호13-다) 유니트쿨러, 콘덴싱유니트, 방열문 등이 있습니다. 제시외건물㉢) 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 있습니다. 제시외건물㉣) 양액설비, 난방설비, 개폐장치, 환풍설비, 관수설비, 레일 등이 있습니다. 4)부합물 및 종물 후면 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 부합물 및 종물수준의 제시외건물㉠,㉡) 이 소재합니다. 5)공부와의 차이 귀 제시목록상 일련번호12-가)의 구조는 경량철골조이나, 현황 "경량철골조 및 조적조"입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 - 후면 "사진용지"와 같이 건물 일련번호14-라, 14-마) 지붕 위에 소유자 미상의 "태양광 발전설비"가 소재합니다. - 제시외건물㉣)은 "본건 토지(1364-10, 1364-11, 1364-16, 산11-8) 및 의뢰외 인접지 (산12-10)"상에 소재하므로 차후 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

■ 등기부등본요약(건물)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1	2021년10월12일	소유권
2	2017년9월14일	근저당권	348,000,000원	말소기준
3	2024년8월8일	임의경매		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
지상에 소재하는 매각에서 제외되는 소유자 미상의 건물로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음
주의사항
1. 일괄매각, 목록1,2,3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) 2. 목록1,2,7,11 지상에 소재하는 소유자 미상의 제시외 건물(감정서상 ㉢,㉣) 매각 제외 3. 매각제외되는 제시외 건물㉣은 본건 매각토지(1364-10, 1364-11, 1364-16, 산11-8) 외 인접지(산12-10)상에도 소재 4. 지상 일부에 타인 소유 제시외 건물 소재로 인하여 소유권행사를 제한받는 토지 가격은 목록1 39,767,000원, 목록7 8,995,000원, 목록11 10,507,000임 5. 목록1 지상 소유자미상의 수변전설비와 목록1,6 지상에 철거 용이한 비닐하우스 매각 제외 6. 목록1,2,7, 지목은 “전 또는 임야”이나 형황 일부 “도로”, 목록11 지목은“임야”이나 현황 일부“전,도로”로 이용중 7. 목록3 지목은 “전”, 목록4,8,10은 “목장용지”이나 모두 일단지의 “축사부지”로 이용중이며, 목록3,4,10은 일부“도로”임 8. 목록14 제시외 건물(감정서상㉡) 매각 포함 9. 목록14-라, 14-마(감정서상) 지붕 위에 소재하는 소유자 미상의 “태양광발전설비” 매각 제외 10. 목록12 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함 11. 목록5,9는 일단지의 “단독주택부지”로 이용중이며, 목록5 일부“도로”임 12. 목록12-가(감정서상)의 구조는 “경량철골조”이나 현황“경량철골조,조적조”임 13. 목록6 지목 “임야”이나 현황 일부 “전,도로”

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 관리지역/생산관리지역/보전산지/판넬지붕/철골조
1) 위치

입찰법원은 전주지방법원 남원지원입니다.
입찰일은 2025-06-02입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:10 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 583,728,760원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 124,598,020원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)