사건번호 2023 타경 39481를 말씀해 주세요

사건번호 창원지방법원 진주지원 2023 타경 39481 (2)

소재지 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1084

종류/대상 토지(전) / 토지매각

면 적 토지 226.0 평

매각기일 2025-04-28

감정가 33,615,000원

최저입찰가 33,615,000원 (감정가의 100%)

입찰보증금 (10%) 3,361,500원

청구금액 53,639,515원

■ 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-04-28 33,615,000

■ 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
갈화리 1084 전 747㎡
(225.97평)

[감정평가 요약] 1) 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/철근콘크리트조/슬래브지붕

1)위치 및 주위환경 기호1은 경상남도 남해군 고현면 갈화리, 갈화구소류지 북동측 인근에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고, 기호2, 6, 13은 서갈화마을 남동측, 갈화구소류지 남동측 원거리에 산재하여 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고, 기호3, 4, 7, 8, 9는 서갈화마을 내, 동갈화항 남동측에 위치하며, 부근은 농`어가, 농경지 등으로 형성되어 있고, 본건 기호5, 10은 신촌마을 북서측 근거리, 해안과 접면하여 위치하며 부근은 군데군데 해안변 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있고, 기호11은 신촌마을 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가` 전원주택지` 농경지` 임야 등으로 형성되어 있고, 기호12는 서갈화마을 남측 원거리에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 기호5, 10, 12, 13은 영농차량` 자동차 등 접근이 어려워 교통상황이 불편한 편이고, 기호2, 11은 인근까지 영농차량 등 접근이 가능하고, 기호4, 7, 9는 자동차 접근이 가능하고 교통사정은 보통인 편이며.
기호1, 6은 어렵사리 자동차 접근이 가능하나 교통사정은 보통 이하인 편임.
3)형태 및 이용상태 기호1은 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지로 휴경지 상태이고, 기호2는 부정형의 북측으로 하향 경사지게 형성된 지대의 토지가 계단식으로 형성되어 현황은 농경지로, 기호4는 부정형의 북동측으로 하향 완경사진 토지로 주택부지로 이용 중이며, 기호5는 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지이며 지상에 제시외 분묘가 약3 기 소재하고 있는 것으로 관측되고 있음.
기호6은 부정형의 북서측으로 하향 완경사진 토지로 현황 휴경지로 상태로 일부는 도로로 이용되고 있으며, 또 지상에 활잡목 등도 자생하고 있음.
기호7은 부정형의 북측으로 하향 급경사진 토지로 현황은 창고 및 축사용도의 건부지로 이용되고 있으며, 기호9는 부정형의 북동측으로 하향 완경사진 토지로 현황은 휴경지 등으로 이용되고 있으며 일부에는 대나무도 생장하고 있음.
기호10은 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지로 해안과 접면하고 있고 현황 휴경지 상태로 활잡목 등이 자생하고 있으며, 기호11은 부정형의 북측으로 하향 경사진 토지로 현황은 휴경지 상태임.
기호12는 부정형의 남서측으로 하향 급경사진 토지로 휴경지 상태이며 지상에는 활잡목 등이 자생하고 있으며, 기호13은 부정형의 북서측으로 하향 완경사진 토지로 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 기호1은 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약2 미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 기호2, 5, 10-13은 맹지이며, 기호4는 지적도상 맹지이나 현황은 북동측으로 폭 약2.5 미터 내외의 포장도로와 접함.
기호6 지적도상 맹지이나, 폭 약2-3 미터 내외의 비포장 임도가 남서측 및 북동측으로 통과하고 있으며, 본건 자체가 일부는 이 임도로 이용되고 있음.
기호7은 지적도상 맹지이나 현황은 남동측으로 폭 약2.5 미터 내외의 포장도로와 접함.
기호9는 북동측으로 폭 약6 미터 내외의 포장도로[남서대로2979번길]와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호1은 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호2는 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4, 7은 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 기호5는 생산관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호6은 보전관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호9는 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 기호10은 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호11은 생산관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호12는 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호13은 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.
에 속함.
6)제시목록 외의 물건 기호5, 6, 9, 10, 12, 13 지상에 생장하고 있는 경제성이 미미한 대나무` 기타 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가하였음.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.
1)건물의 구조 기호3 건물은 1995.02.02 사용승인 득한 후 약29 년이 경과된 철근콘크리트조 및 블록 조적조 슬라브 및 스레트지붕 2층 건으로서 내`외벽은 세멘몰탈, 바닥은 세멘콘크리트 마감 등으로 현상은 보통인 편임.
기호8은 1998.11.19. 사용승인 득한 후 약25년이 경과된 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 및 지상 1층 건으로, 외벽은 치장타일 내벽은 세멘몰탈` 벽지` 합판 및 타일 등, 바닥은 세멘콘크리트` 타일 및 장판지 등, 창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 마감된 건물로 현상은 보통인 편임.
2)이용상태 기호3은 1층은 창고 등으로, 2층은 축사 등 용도이나 현황은 공실이며, 기호8은 1층은 주택, 지하는 창고 등의 용도임.
3)설비내역 1층 주택부분은 급`배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 기호8의 종물및부합물로 `조적조 슬래브지붕 다용도실 등 (기호ㄱ, ㄴ)‘이 소재하고 있으며, 이는 주물의 처분에 따를 것으로 판단됨.
5)공부와의 차이 기호3 건물 중 2층 부분은 공부상 69.9㎡로 등재되어 있으나 실측결과 약78.8㎡로 다소 차이가 있으나 동일성은 인정되어 이를 실측사정하여 평가하였음.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

■ 등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1994년5월27일 소유권
말소

2 2019년6월28일 근저당권
300,000,000원 말소기준

3 2023년12월26일 임의경매
말소

4 2024년2월13일 가압류
22,609,107원 말소

5 2024년2월20일 가압류
128,118,270원 말소

6 2024년3월4일 가압류
43,740,224원 말소

7 2024년3월4일 가압류
7,718,863원 말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항

- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수) - 지적도상 맹지임

■ 김성훈대표의 분석의견

물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/철근콘크리트조/슬래브지붕
1) 위치

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원입니다.
입찰일은 2025-04-28입니다. 입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:30 입니다. 이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

이 경매물건의 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2019.06.28. [근저당권]입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경(연기),취하, 취소 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인해 보세요. >> 법원 홈페이지 바로가기

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 47,532,714원
13,684,286원 26%
7.3회

6개월 20건 123,683,985원
54,817,090원 35%
6.1회

12개월 51건 146,790,995원
69,308,850원 43%
5.1회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호(물번)
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행상태/유찰횟수

2023타경38976(2)
토지(전)
2025-05-12 경상남도 남해군 고현면 갈화리 328 [농지취득자격증명] 204,654,000원
67,061,000원
유찰 / 5회


사건번호	창원지방법원 진주지원 2023 타경 39481 (2)
소재지	경상남도 남해군 고현면 갈화리 1084
종류/대상	토지(전) / 토지매각
면 적	토지 226.0 평
매각기일	2025-04-28
감정가	33,615,000원
최저입찰가	33,615,000원 (감정가의 100%)
입찰보증금	(10%) 3,361,500원
청구금액	53,639,515원

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	갈화리 1084	전	747㎡ (225.97평)
[감정평가 요약] 1) 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/철근콘크리트조/슬래브지붕 1)위치 및 주위환경 기호1은 경상남도 남해군 고현면 갈화리, 갈화구소류지 북동측 인근에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고, 기호2, 6, 13은 서갈화마을 남동측, 갈화구소류지 남동측 원거리에 산재하여 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고, 기호3, 4, 7, 8, 9는 서갈화마을 내, 동갈화항 남동측에 위치하며, 부근은 농`어가, 농경지 등으로 형성되어 있고, 본건 기호5, 10은 신촌마을 북서측 근거리, 해안과 접면하여 위치하며 부근은 군데군데 해안변 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있고, 기호11은 신촌마을 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가` 전원주택지` 농경지` 임야 등으로 형성되어 있고, 기호12는 서갈화마을 남측 원거리에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호5, 10, 12, 13은 영농차량` 자동차 등 접근이 어려워 교통상황이 불편한 편이고, 기호2, 11은 인근까지 영농차량 등 접근이 가능하고, 기호4, 7, 9는 자동차 접근이 가능하고 교통사정은 보통인 편이며. 기호1, 6은 어렵사리 자동차 접근이 가능하나 교통사정은 보통 이하인 편임. 3)형태 및 이용상태 기호1은 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지로 휴경지 상태이고, 기호2는 부정형의 북측으로 하향 경사지게 형성된 지대의 토지가 계단식으로 형성되어 현황은 농경지로, 기호4는 부정형의 북동측으로 하향 완경사진 토지로 주택부지로 이용 중이며, 기호5는 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지이며 지상에 제시외 분묘가 약3 기 소재하고 있는 것으로 관측되고 있음. 기호6은 부정형의 북서측으로 하향 완경사진 토지로 현황 휴경지로 상태로 일부는 도로로 이용되고 있으며, 또 지상에 활잡목 등도 자생하고 있음. 기호7은 부정형의 북측으로 하향 급경사진 토지로 현황은 창고 및 축사용도의 건부지로 이용되고 있으며, 기호9는 부정형의 북동측으로 하향 완경사진 토지로 현황은 휴경지 등으로 이용되고 있으며 일부에는 대나무도 생장하고 있음. 기호10은 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지로 해안과 접면하고 있고 현황 휴경지 상태로 활잡목 등이 자생하고 있으며, 기호11은 부정형의 북측으로 하향 경사진 토지로 현황은 휴경지 상태임. 기호12는 부정형의 남서측으로 하향 급경사진 토지로 휴경지 상태이며 지상에는 활잡목 등이 자생하고 있으며, 기호13은 부정형의 북서측으로 하향 완경사진 토지로 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 기호1은 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약2 미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 기호2, 5, 10-13은 맹지이며, 기호4는 지적도상 맹지이나 현황은 북동측으로 폭 약2.5 미터 내외의 포장도로와 접함. 기호6 지적도상 맹지이나, 폭 약2-3 미터 내외의 비포장 임도가 남서측 및 북동측으로 통과하고 있으며, 본건 자체가 일부는 이 임도로 이용되고 있음. 기호7은 지적도상 맹지이나 현황은 남동측으로 폭 약2.5 미터 내외의 포장도로와 접함. 기호9는 북동측으로 폭 약6 미터 내외의 포장도로[남서대로2979번길]와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1은 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호2는 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4, 7은 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 기호5는 생산관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호6은 보전관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호9는 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 기호10은 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호11은 생산관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호12는 생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호13은 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함. 에 속함. 6)제시목록 외의 물건 기호5, 6, 9, 10, 12, 13 지상에 생장하고 있는 경제성이 미미한 대나무` 기타 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가하였음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 1)건물의 구조 기호3 건물은 1995.02.02 사용승인 득한 후 약29 년이 경과된 철근콘크리트조 및 블록 조적조 슬라브 및 스레트지붕 2층 건으로서 내`외벽은 세멘몰탈, 바닥은 세멘콘크리트 마감 등으로 현상은 보통인 편임. 기호8은 1998.11.19. 사용승인 득한 후 약25년이 경과된 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 및 지상 1층 건으로, 외벽은 치장타일 내벽은 세멘몰탈` 벽지` 합판 및 타일 등, 바닥은 세멘콘크리트` 타일 및 장판지 등, 창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 마감된 건물로 현상은 보통인 편임. 2)이용상태 기호3은 1층은 창고 등으로, 2층은 축사 등 용도이나 현황은 공실이며, 기호8은 1층은 주택, 지하는 창고 등의 용도임. 3)설비내역 1층 주택부분은 급`배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 기호8의 종물및부합물로 `조적조 슬래브지붕 다용도실 등 (기호ㄱ, ㄴ)‘이 소재하고 있으며, 이는 주물의 처분에 따를 것으로 판단됨. 5)공부와의 차이 기호3 건물 중 2층 부분은 공부상 69.9㎡로 등재되어 있으나 실측결과 약78.8㎡로 다소 차이가 있으나 동일성은 인정되어 이를 실측사정하여 평가하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	1994년5월27일	소유권		말소
2	2019년6월28일	근저당권	300,000,000원	말소기준
3	2023년12월26일	임의경매		말소
4	2024년2월13일	가압류	22,609,107원	말소
5	2024년2월20일	가압류	128,118,270원	말소
6	2024년3월4일	가압류	43,740,224원	말소
7	2024년3월4일	가압류	7,718,863원	말소

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	47,532,714원 13,684,286원	26% 7.3회
6개월	20건	123,683,985원 54,817,090원	35% 6.1회
12개월	51건	146,790,995원 69,308,850원	43% 5.1회