사건번호 2024 타경 29866를 말씀해 주세요


사건번호	창원지방법원 통영지원 2024 타경 29866 (3)
소재지	경상남도 거제시 사등면 사등리 1323-11
부동산 종류	토지(답)
경매대상	토지매각
면 적	토지 585.9 평
매각기일	2025-05-26
감정가	147,212,000원
최저입찰가	117,770,000원 (감정가의 80%)
입찰보증금	(10%) 11,777,000원
청구금액	620,537,458원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-04-21	147,212,000	유찰
2	2025-05-26	117,770,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	사등리 1323-11	답	1937㎡ (585.94평)
[감정평가 요약] 1) 위치/농림지역/생산관리지역/계획관리지역/농업보호구역 1)위치 및 주위환경 본 건은 경상남도 거제시 사등면 사등리에 소재하는 "언양마을회관"의 남동측 인근(기호 1), 남서측 근거리(기호 2-8) 및 북서측 인근(기호 9,10)에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본 건 기호 1), 7), 8)까지 차량 접근 가능하고 기호 9)까지 소형 차량 접근 가능하나 좁은 도로 폭 및 경사도로 인해 원활한 통행에는 다소 어려움이 있다는 점 참고 바라며, 제반 교 통 이용상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 ① 기호 1): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. ② 기호 2): 북동측 및 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 휴경지 및 법면 등의 상 태임. ③ 기호 3): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. ④ 기호 4), 5), 8): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 농경지로 이용 중 이고 일부 휴경지, 비포장 농로 및 법면 등으로 이용 중임. ⑤ 기호 6), 7): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 농경지로 이용 중이고 일부 법면 등으로 이용 중임. ⑥ 기호 9), 10): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 ① 기호 1): 북동측 일부(모서리)가 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. ② 기호 2) - 6): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 기호 4), 5) 남 동측 일부는 노폭 약 2미터 내외의 비포장 농로 상태임. ③ 기호 7), 8): 북측으로 왕복 2차로 도로에 접하며, 기호 8) 동측 일부는 노폭 약 2미터 내외의 비포장 농로 상태임. ④ 기호 9): 지적도상 맹지이나 기준시점 현재 본 건 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로(복개 구거) 소재함. ⑤ 기호 10): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 ① 기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 영농여건불리농지. ② 기호 2) - 7): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. ③ 기호 8): 농림지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-06-07)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. ④ 기호 9), 10): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 본 건 기호 4), 5), 8) 토지의 공부상 지목은 "답"이나 기준시점 현재 일부 비포장 농로 등 으로 이용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 8) 토지 일부는 도시계획시설 도로에 저촉되고 있으나 저촉 면적 비율이 경미 하여 토지가치 형성에 미치는 영향은 없다는 점 참고 바람. 2) 본 건 기호 4), 5), 8) 토지 일부는 현황 비포장 농로 및 법면 등으로 이용 중인바 본 평 가에서는 이를 고려하여 평가함. 3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문 적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본 건 지상의 수목은 관리 상태 가 불량하여 독립된 경제적 가치가 미미한바 석축 등의 구축물과 함께 토지와 일체로 거 래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가하니 참고 바라며, 기호 1) - 3), 10) 지 상에 넝쿨 또는 갈대가 무성하여 분묘 소재 여부에 대한 확인이 어려운 상태인바 응찰 시 반드시 재확인 바람.

■ 등기부등본요약(토지)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1	2001년8월9일	소유권
2	2017년11월28일	근저당권	524,400,000원	말소기준
3	2017년11월28일	지상권		말소
4	2024년9월27일	임의경매		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
해당사항없음
주의사항
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음). -지적도상 맹지임. -지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. -지상 수목, 석축 등 구축물 포함 평가함.

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/계획관리지역/농업보호구역
1) 위치

입찰법원은 창원지방법원 통영지원입니다.
입찰일은 2025-05-26입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017.11.28.[근저당권] 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	60건	315,579,582원 154,834,482원	40% 5.4회
6개월	95건	307,635,502원 132,337,318원	38% 5.6회
12개월	163건	344,336,820원 149,471,505원	38% 5.3회

■ 인근지역 진행중인 법원경매물건

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
2024타경29927(1) 토지(답) 2025-05-12	경상남도 거제시 사등면 사곡리 447-6 [농지취득자격증명]	289,403,000원 185,218,000원 재진행 / 2회
2024타경2335(1) 토지(답) 2025-05-12	경상남도 거제시 사등면 사등리 1382-1 [농지취득자격증명]	96,750,000원 49,536,000원 유찰 / 3회
2024타경29866(5) 토지(답) 2025-05-26	경상남도 거제시 사등면 사등리 1540-2 [농지취득자격증명]	28,670,000원 22,936,000원 유찰 / 1회
2024타경29866(4) 토지(답) 2025-05-26	경상남도 거제시 사등면 사등리 1324-2 [농지취득자격증명]	219,670,000원 175,736,000원 유찰 / 1회
2024타경29866(2) 토지(답) 2025-05-26	경상남도 거제시 사등면 사등리 1323-1 [분묘기지권,농지취득자격증명]	30,149,000원 24,119,000원 유찰 / 1회
2024타경4874(1) 토지(답) 2025-05-26	경상남도 거제시 사등면 사등리 2181-7 [농지취득자격증명]	1,698,792,000원 1,698,792,000원 재진행 / 0회
2024타경24496(3) 토지(답) 2025-05-26	경상남도 거제시 사등면 오량리 773 [농지취득자격증명,법정지상권]	14,595,840원 5,979,200원 유찰 / 4회
2024타경22087(3) 토지(답) 2025-05-26	경상남도 거제시 사등면 사곡리 487-4 [농지취득자격증명]	590,070,000원 241,692,800원 유찰 / 4회
2023타경5801(1) 토지(답) 2025-06-09	경상남도 거제시 사등면 창호리 1211 [농지취득자격증명]	171,765,000원 45,027,320원 유찰 / 6회
2024타경28719(1) 토지(답) 2025-07-07	경상남도 거제시 사등면 지석리 7 [분묘기지권,농지취득자격증명]	18,239,000원 11,672,960원 유찰 / 2회

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