사건번호 2024 타경 3837를 말씀해 주세요


사건번호	의정부지방법원 고양지원 2024 타경 3837 (1)
소재지	경기도 파주시 파주읍 연풍리 산71
부동산 종류	토지(임야)
경매대상	건물제외 및 토지매각
면 적	토지 7,530.1 평
매각기일	2025-07-01
감정가	2,490,168,000원
최저입찰가	854,128,000원 (감정가의 34%)
입찰보증금	(10%) 85,412,800원
청구금액	1,503,974,307원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-12-17	2,490,168,000	유찰
2	2025-02-11	1,743,118,000	유찰
3	2025-03-18	1,220,183,000	유찰
	2025-04-22	854,128,000	변경
4	2025-07-01	854,128,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	연풍리 산71	임야	21606㎡ (6,535.82평)
토지	연풍리 산71-1	임야	3287㎡ (994.32평)
제시외건물	연풍리 산71-1	주택	30.0㎡ (9.08평)
	연풍리 산71-1	주택	37.0㎡ (11.19평)
	연풍리 산71-1	주택	28.0㎡ (8.47평)
	연풍리 산71-1	주택	50.5㎡ (15.28평)
	연풍리 산71-1	주택	62.0㎡ (18.76평)
[감정평가 요약] 본건 기호(1),(2)는 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 동측 인근하고 있는 위치/도시지역/제2종일반주거지역/자연녹지지역/보전산지 [위치/주위환경] 본건 기호(1),(2)는 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 동측 인근하고 있는 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역내의 부동산으로서, 주위는 동류형의 임야지대와 기존의 단독주택지대, 순수농경지대 그리고 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 등이 혼재하여 있는 지역임. [교통상황] 본건 기호(1)의 인근 및 기호(2)까지 제차량의 진출입은 가능하고, 인근으로는 술이홀로길, 연풍초교길 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임. [이용상태] 기호(1)은 부정형태의 완경사지 및 일부 급경사지의 토지로서, 기준시점 현재 자연림 및 일 부 묘지로 이용중이며, 기호(2)는 사다리형태에 가까운 부정형태의 완경사지 토지로서, 기 준시점 현재 대부분 자연림, 일부 임야기타(단독주택부지) 및 극히 일부 도로로 이용중임. [도로상태] 기호(1)은 지적상 맹지이나, 현황상 임도를 통해 경운기 등의 출입은 가능한 세로(불)이며, 기호(2)는 북서측 밀단으로 제차량의 진출입이 가능한 포장도로에 일부 한면이 접하여 있 는 세로(가)임. [토지이용계획] 기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 기호(2)는 도시지역, 제2종일반주 거지역구역이며 기호(1),(2) 모두 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2012-12-26), 준보전산지임. [제시외 물건] 의견란, 토지감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조. [공부와의 차이] 상기 3항의 "형태 및 이용상태" 참조. [참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 기호(2)지상의 남서측 부분으로 소재하고 있는 소유자 미상의 제시외건물 기호(ㄱ) -(ㅁ)은 당해 평가목적을 고려하여 개략적인 사정에 의거, 원가법에 의한 적산가격으로 평가하였으니 소유권 관계 및 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바라며 다만, 기호(ㄷ) 은 기준시점 현재 경제적(효용)가치가 상실되었다고 판단되어 이를 평가외 하였음. * 기호(1)은 토지이용계획확인서상 두개의 용도지역에 걸쳐서 지정되어 있는 바, 본건 평 가에서는 각 용도지역별 지정면적, 주변토지의 이용상황, 주위환경 등을 종합적으로 고 려하여 주된 용도지역인 자연녹지지역을 적용하여 비준평가하였음. * 본건 기호(1),(2) 임지상의 입목은 거래관행상 임지와 입목을 일체로 하여 거래되는 점 을 감안하여 임지와 입목을 일괄하여 평가하였음. * 본건 기호(1)의 북서측 중앙 말단부위에 위성지도상 연고자 미상의 분묘(개략적인 사정 상 약 300제곱미터)가 소재하고 있는 것으로 사료되는 바, 당해 분묘로 인하여 본건 토 지의 사용.수익 등 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 토지감정평가명세표상의 비고란에 함께 병기하였으니 참고하시기 바람. (참고적으로, 당해 묘지까지의 도보로의 진입은 지형적인 여건상 현실적으로 어려움) * 본건 기호(2) 토지에 대한 지적 및 외관적인 관찰상 북서측 말단의 극히 일부분이 현황 도로(개략적인 사정상 약 30제곱미터 내외)로 이용중인 것으로 사료(추정)되나, 도로로 이용중인 부분이 전체면적 대비 극히 미미하다고 판단되어, 이에 구애없이 당해 토지를 정상평가하였음.

■ 등기부등본요약(토지)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1		소유권
2		소유권
3	2022년9월28일	근저당권	1,740,000,000원	말소기준
4	2022년9월28일	지상권		말소
5	2022년9월28일	가등기		말소
6	2024년5월27일	임의경매		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
“지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음”
주의사항
1. 일괄매각 2. 목록1. 지상 연고미상의 분묘 1기 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 3. 목록2. 지상에 소유자 미상의 제시외 물건 5동 소재, 평가 및 매각 에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립여부는 불분명. 최저매각가격은 지상 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격임.

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 도시지역/주거지역/녹지지역/제2종일반주거지역/자연녹지지역/보전산지
본건 기호(1),(2)는 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 동측 인근하고 있는 위치

입찰법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.
입찰일은 2025-07-01입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.04.09] 승계인 케OOOOOOOOOOOO 기일연기신청 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	671,371,921원 240,303,414원	43% 2.9회
6개월	17건	564,149,358원 204,482,753원	46% 2.6회
12개월	30건	693,708,440원 313,662,020원	58% 2.5회

■ 인근지역 진행중인 법원경매물건

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
2024타경69974(2) 토지(임야) 2025-07-01	경기도 파주시 파주읍 봉암리 산99-1 [분묘기지권]	23,064,600원 3,877,000원 유찰 / 5회

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