사건번호 2023 타경 113764를 말씀해 주세요


사건번호	울산지방법원 2023 타경 113764 (3)
소재지	울산광역시 울주군 범서읍 중리 57
부동산 종류	토지(답)
경매대상	토지매각
면 적	토지 62.0 평
매각기일	2025-04-30
감정가	38,745,000원
최저입찰가	9,303,000원 (감정가의 24%)
입찰보증금	(10%) 930,300원
청구금액	609,319,197원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-12-11	38,745,000	유찰
2	2025-01-15	27,122,000	유찰
3	2025-02-19	18,985,000	유찰
4	2025-03-26	13,290,000	유찰
5	2025-04-30	9,303,000	매각
낙찰가 9,400,000원 (24%)

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	중리 57	답	205㎡ (62.01평)
[감정평가 요약] 울산광역시 울주군 범서읍 중리 소재 "지지마을" 북측 인근에 위치/자연녹지지역/보전산지/차량 접근이 가능/노선버스정류장/철근콘크리트구조/스라브지붕 [위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 중리 소재 "지지마을" 북측 인근에 위치하며, 인근지역은단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 농촌지대이고, 본건은 단독주택, 농경지, 임야 등으로이용중인 토지로서 제반 주위환경은 보통시됨. [교통상황] 본건 토지 또는 인근 도로변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨. [이용상태] - 기호(1,2) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 구거, 도로 등으로 이용중임. - 기호(3) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 답, 전, 도로 등으로 이용중임. - 기호(4) 토지: 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서 단독주택부지, 전, 도로 등으로 이용중임. - 기호(6) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임. - 기호(8,9) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용중임. - 기호(10) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 묵전, 법면 등으로 이용중임. - 기호(11) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 전, 묵전, 법면 등으로 이용중임. - 기호(12) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 묵전, 잡종지, 법면 등으로 이용중 임. - 기호(13) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 묵전, 도로, 법면 등으로 이용중임. - 기호(14) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 묘지(분묘 3기 내외 소재), 묵전 등으로 이용중임. - 기호(15) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 묘지(분묘 2기 내외 소재), 묵전, 도로 등으로 이용중임. - 기호(16) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 자연림, 전, 도로, 구거 등으로 이 용중임. - 기호(17) 토지: 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서 자연림, 묘지(분묘 1기 내외 소 재) 등으로 이용중이며, 분묘의 봉분 높이가 낮아 실제 분묘인지는 다소 불분명함. [도로상태] - 기호(1) 토지: 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 막다른 포장 도로에 접함. - 기호(2,3) 토지: 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 포장도로 에 접함. - 기호(4) 토지: 북측으로 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 포장도로에 접함. - 기호(6) 토지: 남측으로 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 포장도로에 접함. - 기호(8,9) 토지: 본건 토지가 소폭(폭 3미터 내외)의 포장도로 일부임. - 기호(10) 토지: 서측으로 소로(폭 7-8미터 내외), 남측 및 북측으로 소폭(폭 3미터 내외) 의 포장도로에 접함. - 기호(11) 토지: 서측으로 소로(폭 7-8미터 내외), 북측으로 소폭(폭 3미터 내외)의 포장 도로에 접함. - 기호(12) 토지: 북측 및 남서측으로 소폭(폭 3미터 내외)의 포장도로에 접함. - 기호(13) 토지: 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 3미터 내외)의 포장도로에 접함. - 기호(14) 토지: 북서측으로 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 막다른 포장도로에 접함. - 기호(15) 토지: 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 막다른 포장도로에 접함. - 기호(16) 토지: 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 2.5-3미터 내외)의 포장도로에 접함. - 기호(17): 맹지임. [토지이용계획] - 기호(1-4,6,8-16,17) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. - 기호(17) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. [제시외 물건] - 본건 기호(1,2,14,15,16,17) 토지상에 자연생 수목(소나무, 잡목 등)이 소재하고, 기호 (3,10,11,12) 토지상에 소량의 수목(감나무, 두릅나무, 조릿대 등)이 소재하며, 본건 토지의 사용에 큰 영향은 없는 것으로 판단됨. - 본건 기호(6) 토지상에 조경수로 보이는 다량의 제시외 수목(동백나무, 감나무, 측백나무, 기타 수목 등)이 소재하며, 본건 토지의 사용에 큰 영향은 없는 것으로 판단됨. [공부와의 차이] - 본건 기호(1,2) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "하천"이나, 현황 "구거, 도로 등"으로 이용 중임. - 본건 기호(3) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "답"이나, 현황 "답, 전, 도로 등"으로 이용 중임. - 본건 기호(4) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "대지"이나, 현황 "대지, 전, 도로 등"으로 이용중임. - 본건 기호(10) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "답"이나, 현황 "묵전(휴경지), 법면 등"으 로 이용중임. - 본건 기호(11) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "답"이나, 현황 "전, 묵전(휴경지), 법면 등" 으로 이용중임. - 본건 기호(12) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "묘지"이나, 현황 "묵전(휴경지), 잡종지, 법면 등"으로 이용중임. - 본건 기호(13) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "임야"이나, 현황 "묵전(휴경지), 도로, 법면 등"으로 이용중임. - 본건 기호(14) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "전"이나, 현황 "묘지, 묵전(휴경지) 등"으로 이용중임. - 본건 기호(15) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "묘지"이나, 현황 "묘지, 묵전(휴경지), 도로 등"으로 이용중임. - 본건 기호(16) 토지는 귀 제시목록상 지목이 "임야"이나, 현황 "임야(자연림), 전, 도로, 구거 등"으로 이용중임. [참고사항] 가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음. [건물구조] - 기호(5) 건물: 조적조 스라브지붕(일부 스레트지붕) 단층 건물로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등. 창호: 샷시 창호임. - 기호(5) 부속건물: 조적조 스라브지붕 단층 건물로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 창호: 샷시 창호임. - 기호(7) 건물: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서 - 외벽: 치장벽돌쌓기 등. - 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. - 창호: 샷시 창호임. [이용상태] - 기호(5) 건물: 단독주택으로 이용중임. - 기호(5) 부속건물: 화장실로 이용중임. - 기호(7) 건물: 단독주택으로 이용중임. [설비내역] 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비(주택부분), 기타 부대설비 등 되어 있음. [부합물/종물] 본건 기호(5,7) 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 수개동[기호(ㄱ-ㅅ): 후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조]이 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도 등으로 보아본건 건물의 사용에 큰 영향은 없겠음. [공부와의 차이] 본건 기호(5) 건물의 지붕구조가 귀 제시목록(공부)상 "스라브지붕"이나, 현황 "스라브지붕및 스레트지붕"으로 이용중임. [참고사항] 가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

■ 등기부등본요약(토지)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1		소유권
2	2021년9월15일	근저당권	660,000,000원	말소기준
3	2021년9월15일	지상권		말소
4	2022년6월29일	근저당권	90,000,000원	말소
5	2023년5월3일	가압류	25,674,119원	말소
6	2023년5월11일	가압류	145,486,677원	말소
7	2023년9월8일	가압류	31,537,378원	말소
8	2023년11월6일	임의경매		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항
1. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수). 2. 공부상 '답'이나, 현황은 '묵전, 법면 등'임. 3. 매각에 포함되는 수목있음. 4. 지적경계불분명-지적측량 요망. 5. 신고인 박호근이 기 물건(중리57) 및 그 외 목록 230,000,000원)를 하였으나, 그 성립여부는 불분명함. 경매신청 채권자로부터 피담보채권의 불분명, 점유의 부재, 압류의 처분 금지효 저촉등으로 유치권의 성립요건이 결여되었다는 취지의 유치권 배제 신청서 제출됨.

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/보전산지/버스정류장/차량 접근이 가능/노선버스정류장/철근콘크리트구조/스라브지붕
울산광역시 울주군 범서읍 중리 소재 "지지마을" 북측 인근에 위치

입찰법원은 울산지방법원입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.09.15. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.01.10] 지상권자 영OOOOOOOO OOO OOOOOOOOOOOO 경매절차 승계 신청서 제출

   [2025.01.16] 채권자 농OOOOOOOOOOO 유치권 권리배제신청서 제출
   [2024.10.04] 유치권자 박OO 송달장소 및 송달영수인 신고서 제출
   [2024.10.04] 유치권자 박OO 유치권에 의한 권리신고서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	18건	302,728,322원 129,286,483원	45% 3.1회
6개월	40건	353,390,694원 143,767,350원	48% 2.8회
12개월	79건	316,478,461원 143,279,365원	49% 2.7회

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