사건번호 2024 타경 22216를 말씀해 주세요


사건번호	창원지방법원 통영지원 2024 타경 22216 (1)
소재지	경상남도 고성군 고성읍 신월리 산152-3
부동산 종류	토지(임야)
경매대상	건물제외 및 토지지분매각
면 적	토지 20,803.5 평 / 건물 6.4 평
매각기일	2025-07-21
감정가	4,221,636,550원
최저입찰가	3,377,309,000원 (감정가의 80%)
입찰보증금	(10%) 337,730,900원
청구금액	2,455,646,442원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-12-02	4,221,636,550	유찰
	2025-01-13	3,377,309,000	변경
2	2025-07-21	3,377,309,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	신월리 산152-3	임야	16529㎡ (5,000.02평)
	신월리 산152-4	임야	15713㎡ (4,753.18평)
	신월리 산152-5	임야	11771㎡ (3,560.73평)
	신월리 산152-6	임야	2269㎡ (686.37평) 9516분의 5901 지분 전부
	신월리 산158	임야	5888㎡ (1,781.12평)
	신월리 산159	임야	2777㎡ (840.04평)
	신월리 407-10	답	17㎡ (5.14평)
	신월리 407-19	답	11㎡ (3.33평)
	신월리 408	답	1499㎡ (453.45평)
	신월리 408-5	답	121㎡ (36.60평)
	신월리 408-7	답	136㎡ (41.14평)
	신월리 414	답	1034㎡ (312.79평)
	신월리 415	답	340㎡ (102.85평)
	신월리 416	답	813㎡ (245.93평)
	신월리 417	답	1210㎡ (366.03평)
	신월리 420-1	답	327㎡ (98.92평)
	신월리 421	대	245㎡ (74.11평)
	신월리 422	답	3871㎡ (1,170.98평)
	신월리 422-6	임야	1360㎡ (411.40평)
	신월리 423	답	893㎡ (270.13평)
	신월리 424	답	139㎡ (42.05평)
	신월리 425	답	165㎡ (49.91평)
	신월리 422-10	도로	415.01㎡ (125.54평) 5752분의 3239 지분 전부
	신월리 580-3	도로	237㎡ (71.69평)
	신월리 582-4	도로	591㎡ (178.78평)
	신월리 582-5	도로	372㎡ (112.53평)
	신월리 582-6	도로	29㎡ (8.77평)
제시외건물	신월리 408	관정	㎡
제시외건물	신월리 414	창고	21.2㎡ (6.41평)
[감정평가 요약] 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 소재하는 "곡용마을회관"의 서측 및 북서측 근거 위치/자연녹지지역/보전산지 [위치/주위환경] 본 건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 소재하는 "곡용마을회관"의 서측 및 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음. [교통상황] 본 건 기호 7) - 12), 19), 23) - 27)까지 차량 접근 가능하고 기호 1) - 6), 13) - 18), 20) - 22)까지 차량 접근 불가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임. [이용상태] 1) 기호 1): 남서측, 서측 및 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 해발 약 20-70여 미터 내외에 걸쳐서 소재하는 자연림임. 2) 기호 2): 대체로 북서측 하향 경사지세인 부정형의 토지로서 해발 약 50-90여 미터 내외 에 걸쳐서 소재하는 자연림임. 3) 기호 3), 4): 대체로 북서측 및 북측 하향 경사지세인 사다리형의 토지로서 해발 약 60- 90여 미터 내외에 걸쳐서 소재하는 자연림임. 4) 기호 5): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 해발 약 50-70여 미터 내외에 걸쳐 서 소재하는 자연림임. 5) 기호 6): 북동측 하향 경사지세 내 사다리형의 토지로서 해발 약 40-60여 미터 내외에 걸 쳐서 소재하는 자연림임. 6) 기호 7), 8): 북서측 및 북동측 하향 경사지세 내 삼각형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄한 휴경지임. 7) 기호 9): 북서측 및 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이며 일부 지상에 통나무 및 폐기물 등이 쌓여 있음. 8) 기호 10): 북측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. 9) 기호 11): 북동측 및 서측 하향 경사지세 내 부정형(다각형)의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. 10) 기호 12): 북동측 및 서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 및 창고용 건부지 등으로 이용 중임. 11) 기호 13) - 16): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태임. 12) 기호 17): 북동측 및 서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주거나지(현: 자연림) 상태임. 13) 기호 18): 북측 및 서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 구조물 부지 및 법면 등으로 이용 중임. 14) 기호 19): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 토지임야 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. 15) 기호 20): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 경 계 부근은 물이 고여 있는 습지 상태임. 16) 기호 21): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 및 법면 등으로 이용 중임. 17) 기호 22): 북측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. 18) 기호 23) - 27): 북측 및 서측 하향 경사지세 내 부정형 및 사다리형(기호 27)의 토지로 서 대체로 도로 및 법면 등으로 이용 중이며, 기호 26) 남측 일부는 도로 부분 대비 저 지로서 타인이 점유하여 이용 중임. [도로상태] 1) 기호 1) - 6), 13) - 18), 20) - 22): 임야도 및 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하 여 접근 가능함. 2) 기호 7) - 9), 11), 12): 본 건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함. 3) 기호 10): 본 건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함. 4) 기호 19): 본 건 남측 부분 일부 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(기호 23)에 연결되 고 있음. 5) 기호 23) - 27): 본 건이 노폭 약 6미터 내외의 도로임. [토지이용계획] 1) 기호 1) - 6), 19): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 2) 기호 7) - 18), 20) - 24), 26), 27): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 3) 기호 25): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 도로구역<도로법>. [제시외 물건] 본 건 기호 9) 지상에 제시 외 물건(컨테이너) 1개 동과 제시 외 구축물(관정) 1식, 전신주1기, 기호 12) 지상에 제시 외 건물 1개 동, 기호 18) 지상에 제시 외 구조물 2개 동과 제시외 물건(이동식 화장실) 1개 동 등이 소재함. [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ① 본 건 기호 4), 23)은 공유지분 토지로서 공유지분 간의 정확한 위치·경계 확인이 어려 우므로 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함. ② 본 건 기호 25) 일부는 도로구역에 속하는 점 참고 바람. ③ 본 건 기호 9), 12), 18) 지상에 제시 외 건물, 제시 외 구조물 및 제시 외 물건 다수 동 과 제시 외 구축물 1식 등이 소재하나 기호 9) 지상의 제시 외 물건(컨테이너) 1개 동, 기호 18) 지상의 제시 외 구조물 2개 동과 제시 외 물건(이동식 화장실) 1개 동은 해체 및 이동이 용이하여 평가 외로 하고 기호 12) 지상의 제시 외 건물 1개 동과 기호 9) 지 상의 제시 외 구축물(관정) 1식은 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매 진 행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매 여부를 결정하시기를 바라며, 제시 외 건물로 인해 영향받는 토지의 가액은 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함. 제시 외 구조물, 제시 외 물건 및 제시 외 구축물의 경우 이동이 용이하거나 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향 없다는 점 참고 바람. ④ 본 건 기호 20) 경계 부근 일부는 물이 고여 있는 습지 상태인 점 참고 바람. ⑤ 본 건 기호 9) 일부 지상에 통나무 및 폐기물 등이 쌓여 있고, 기호 12) - 14), 18) 등의 일부 지상 및 지적 경계 부근에 물탱크류의 폐기물이 산재되어 있으니 유의하시기를 바라 며 응찰 시 재확인 바람. ⑥ 본 건 기호 26)의 도로 부분과 단차가 존재하는 남측 하단 일부는 기준시점 현재 타인이 점유하여 이용 중인 것으로 조사되니 참고 바람. ⑦ 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 제시 외 건물 등의 위치, 타인 점유 부분의 위치 및 면적, 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 수목 및 구축물(관정 제외) 등은 토지와 일 체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가하니 참고 바라며 본 건 지상에 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인 바람.

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
-분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음. -목록[12] 법정지상권 성립여부 불분명(토지만 매각).
주의사항
-일괄매각, 목록[4,23] 지분매각임. -목록[7~16,18,20~22] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -목록[12] 지상 제시외 건물(감정서 상 ㉠)매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물을 매각 제외함으로 인하여 제한 받는 금액 임(법정지상권 성립 여부 불분명). -목록[9] 지상 제시외 구축물(감정서 상 ㉡) 매각 포함. -해제 및 이동이 용이한 목록 [9] 지상 컨테이너, 목록[18] 지상 제시외 구조물 2개동, 제시외 물건(이동식화장실) 1개동 평가 및 매각 제외. -목록[9] 일부 지상 통나무 및 폐기물, 목록[12~14, 18] 일부 지상 및 경계부근에 물탱크류의 폐기물이 산재되어 있는 것으로 조사 됨. -목록[20] 경계 부근 일부 습지임. -목록[26] 남측 하단부분 일부 타인이 점유 중 인 것으로 조사 됨. -목록[1~6, 13~18, 20~22] 지적도 상 맹지임. -육안으로 확인하기 어려분 분묘 소재 할 수 있음(분묘 소재시 분묘지기권 성립 여지 있음).

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	556,504,447원 194,672,100원	31% 6.3회
6개월	9건	746,711,144원 289,210,522원	34% 6회
12개월	18건	483,988,873원 199,508,478원	54% 4.7회

■ 인근지역 진행중인 법원경매물건

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
2023타경4433(1) 토지(임야) 2025-07-07	경상남도 고성군 고성읍 율대리 산43 [분묘기지권]	111,600,000원 11,982,840원 유찰 / 10회
2024타경1868(1) 토지(임야) 2025-07-14	경상남도 고성군 고성읍 이당리 산311-1 [분묘기지권]	911,980,400원 191,256,160원 유찰 / 7회
2024타경1875(7) 토지(임야) 2025-07-28	경상남도 고성군 고성읍 신월리 543-1 [분묘기지권]	550,027,000원 550,027,000원 재진행 / 0회
2024타경1875(8) 토지(임야) 2025-07-28	경상남도 고성군 고성읍 신월리 산9 [분묘기지권]	339,599,000원 217,343,360원 유찰 / 2회

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