사건번호 2023 타경 12550를 말씀해 주세요


사건번호	창원지방법원 밀양지원 2023 타경 12550 (2)
소재지	경상남도 창녕군 도천면 도천리 129
부동산 종류	토지(전)
경매대상	토지매각
면 적	토지 906.9 평
매각기일	2025-06-02
감정가	62,958,000원
최저입찰가	25,787,000원 (감정가의 41%)
입찰보증금	(10%) 2,578,700원
청구금액	7,560,773원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-11-04	62,958,000	유찰
	2024-12-16	50,366,000	변경
2	2025-01-20	50,366,000	유찰
3	2025-03-10	40,293,000	유찰
4	2025-04-21	32,234,000	유찰
5	2025-06-02	25,787,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	도천리 129	전	2998㎡ (906.90평)
[감정평가 요약] 기호 ①은 경상남도 창녕군 길곡면 증산리 소재 "길곡면 행정복지센터" 남서측 인근에, 기호 위치/도시지역/계획관리지역/자연녹지지역 [위치/주위환경] 기호 ①은 경상남도 창녕군 길곡면 증산리 소재 "길곡면 행정복지센터" 남서측 인근에, 기호②는 경상남도 창녕군 도천면 도천리 소재 "도천면사무소" 남동측 인근에 위치하는 토지로서주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨. [교통상황] 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨. [이용상태] - 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "주거나지" 상태임. - 기호 ② : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "묘지" 상태임. [도로상태] - 기호 ① : 본건 서측으로 농기계 통행 가능한 콘크리트 포장도로 소재함. - 기호 ② : 지적도 상 맹지임. [토지이용계획] - 기호 ①계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. - 기호 ②도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(열효신씨지려비석)<경상남도 문화재보호 조례>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. [제시외 물건] 기호 ② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 분묘 수기 소재하나 (‘사진용지’상 분묘 이외에도 육안 상 확인이 곤란한 분묘가 소재할 가능성 있으니 참고하시기 바람), 토지는 이에 구애됨이 없이 정상평가 하되 지상 분묘로 인하여 영향받는 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람. [공부와의 차이] 기호 ②의 제시목록 상 지목은 "전" 이나 현황 일부 "묘지" 상태임. [참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타- 기호 ①은 전체 소유권 중‘김민욱’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란 한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고 하시기 바람. - 기호 ① 지상에 후첨 ‘사진용지’ 와 같이 비닐하우스 1동 소재하나 해체 및 이전이 용이 함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①,② 지상에 소재하는 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

■ 등기부등본요약(토지)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1		소유권
2	2023년9월20일	강제경매		말소기준
3	2023년11월20일	가압류	4,737,253원	말소
4	2023년11월21일	가압류	35,682,586원	말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립할 여지 있음
주의사항
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 현황상 일부 휴경지 및 일부 묘지. 분묘 수기 소재하며 최저매 각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격. 이외에도 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 가능성 있음.

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 도시지역/관리지역/녹지지역/계획관리지역/자연녹지지역
기호 ①은 경상남도 창녕군 길곡면 증산리 소재 "길곡면 행정복지센터" 남서측 인근에, 기호 위치

입찰법원은 창원지방법원 밀양지원입니다.
입찰일은 2025-06-02입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:20 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 62,958,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 7,560,773원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	157,506,070원 80,596,900원	47% 4.1회
6개월	23건	158,772,361원 90,000,104원	57% 3.4회
12개월	37건	122,275,251원 70,118,358원	57% 3.5회

■ 인근지역 진행중인 법원경매물건

사건번호(물번) 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행상태/유찰횟수
2023타경10967(1) 토지(전) 2025-06-02	경상남도 창녕군 도천면 논리 625 [분묘기지권,농지취득자격증명]	35,232,000원 14,431,000원 유찰 / 4회
2023타경10967(2) 토지(전) 2025-06-02	경상남도 창녕군 도천면 논리 631 [분묘기지권,농지취득자격증명]	41,002,000원 16,795,000원 유찰 / 4회
2022타경11314(1) 토지(전) 2025-06-23	경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 1021-1 [분묘기지권,농지취득자격증명]	79,245,120원 8,509,000원 유찰 / 10회

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