사건번호 2022 타경 4646를 말씀해 주세요


사건번호	광주지방법원 순천지원 2022 타경 4646 (1)
소재지	전라남도 고흥군 풍양면 율치리 28-5
부동산 종류	토지(전)
경매대상	건물제외 및 토지매각
면 적	토지 1,053.6 평
매각기일	2025-06-16
감정가	57,836,500원
최저입찰가	16,583,000원 (감정가의 29%)
입찰보증금	(10%) 1,658,300원
청구금액	10,089,503원

■ 기일현황

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-10-28	57,836,500	유찰
2	2024-12-09	40,486,000	유찰
3	2025-02-03	32,389,000	유찰
	2025-03-17	25,911,000	변경
4	2025-03-24	25,911,000	유찰
5	2025-04-28	20,729,000	유찰
6	2025-06-16	16,583,000

■ 감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	율치리 28-5	전	3483㎡ (1,053.61평)
제시외건물	율치리 28-5	사당	25.4㎡ (7.68평)
[감정평가 요약] 전라남도 고흥군 풍양면 율치리 소재 "삼신제"북서측 인근에 위치/생산관리지역/차량접근 불가능/간선도로/기와지붕 [위치/주위환경] 본건은 전라남도 고흥군 풍양면 율치리 소재 "삼신제"북서측 인근에 위치하며, 주변은 전 등이 소재하는 마을주변 농경지대임. [교통상황] 일련번호 1) : 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 간선도로가 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 2) : 본건까지 차량접근 불가능하며 인근에 간선도로가 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. [이용상태] 공히 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임. [도로상태] 일련번호 1) : 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 2) : 맹지임. [토지이용계획] 일련번호 1), 2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [제시외 물건] 일련번호 1) 지상ㄱ) 목조 및 조적조 기와지붕 단층 사당, 6.2×4.1 ≒ 25.4㎡ [공부와의 차이] -- [참고사항] --

■ 등기부등본요약(토지)

순위	접수일자	권리	권리금액	말소/인수
1		소유권
2	2016년11월2일	근저당권	14,000,000원	말소기준
3	2021년9월14일	가압류	99,000,000원	말소
4	2021년11월4일	가압류	12,270,007원	말소
5	2021년11월9일	가압류	22,916,668원	말소
6	2022년3월28일	가압류	17,829,961원	말소
7	2022년4월13일	가압류	30,113,350원	말소
8	2022년4월26일	가압류	15,333,318원	말소
9	2022년10월18일	임의경매		말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
1. 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명 2. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명
주의사항
1. 토지만 매각, 수목포함 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 3. 감정평가액은 제시외 건물 및 분묘소재로 인하여 제한받는 가격임

■ 김대표의 분석의견

물건 키워드 : 관리지역/생산관리지역/차량접근 불가능/간선도로/기와지붕
전라남도 고흥군 풍양면 율치리 소재 "삼신제"북서측 인근에 위치

입찰법원은 광주지방법원 순천지원입니다.
입찰일은 2025-06-16입니다.
입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 57,836,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,089,503원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2022.11.01] 채무자겸소유자 김OO 경매절차집행취소(정지)신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)