사건번호 2022 타경 11369를 말씀해 주세요

사건번호 창원지방법원 밀양지원 2022 타경 11369 (1)

소재지 경상남도 밀양시 부북면 전사포리 885-6

종류/대상 공장 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 1,964.6 평 / 건물 608.3 평

매각기일 2025-06-02

감정가 3,671,432,650원

최저입찰가 2,349,717,000원 (감정가의 64%)

입찰보증금 (10%) 234,971,700원

청구금액 2,683,648,770원

■ 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2023-06-12 3,671,432,650 변경

1 2025-03-10 3,671,432,650 유찰

2 2025-04-21 2,937,146,000 유찰

3 2025-06-02 2,349,717,000

■ 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
전사포리 885-6 공장용지 6494.6㎡
(1,964.62평)

건물
사포산단중앙로 27 1층 공장 1144.35㎡
(346.17평)

사포산단중앙로 27 1층 공장 616.32㎡
(186.44평)

사포산단중앙로 27 1층 사무실 93.42㎡
(28.26평)

사포산단중앙로 27 2층 공장 133.4㎡
(40.35평)

제시외건물
사포산단중앙로 27 기계실 3.3㎡
(1.00평)

사포산단중앙로 27 창고 및 기계실 12.0㎡
(3.63평)

사포산단중앙로 27 기계기구 8식㎡
(2.42평)

[감정평가 요약] 경상남도 밀양시 부북면 전사포리에 소재하는 "사포일반 지방산업단지" 내에 위치/일반공업지역/지구단위계획구역/슬래브지붕

1) 위치 및 부근의 상황=본 건은 경상남도 밀양시 부북면 전사포리에 소재하는 "사포일반 지방산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린공공시설 등으로 형성된 공업지대임.
2) 토지의 상황=① 형태 및 이용상황 본 건은 사다리형에 가까운 형상의 자체 지반 대체로 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.
② 인접 도로상태 본 건 북서측으로 대로3류(왕복 4차로, 노폭 약 25미터 내외)에 접함.
③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지(사포일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.
3) 건물의 구조 및 현상=① 건물의 구조 본 건은 일반철골구조 판넬 및 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인: 2011.12.21.), 주기둥: H-Beam(600×300mm), 벽체: 공장 - 하단부 약 1.8미터 콘크리트(1층) 위 판넬 잇기 마감, 사무실 등 - 판넬 잇기 마감, 바닥: 에폭시 코팅 마감, 높이: 공장 1층 - 약 9미터 내외(최고높이 약 18미터 내외), 공장 2층 - 약 8.3미터 내외(최고높이 약 9미터 내외), 창호: PVC 창호임.
② 이용 상황 1층 - 공장, 사무실, 화장실, 샤워실, 탈의실 등, 2층 - 공장 등임. ③ 부대설비 제반 위생·급배수 설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.
4) 기계/기구의 현상=본 건 기계기구 기호 1) - 8)은 Over Head Crane, 수변전설비, 계근대 및 Lathe 등으로서 경과연수 대비 현상 및 관리상태 보통임.
5) 공작물의 현상=- 6) 기타참고사항=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 임차인 소유로 조사되는 제시 외 건물(도장 부스 등), 제시 외 물건(컨테이너, 기계기구 등) 및 구축물(건물 기초, 후첨 ‘사진용지’ 참조) 등은 평가에서 제외함.
2) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기 바라며, 제시 외 건물 의 구조, 위치 및 면적 등을 고려할 때 제시 외 물건이 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미하여 별도로 고려하지 않으니 참고 바람. 3) 본 건 지상에 소재하는 관정 등의 구축물(임차인 소유물 제외) 등은 토지와 일체로 거래 되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.
4) 본 건 기계기구 의뢰 목록 중 중복·반복된 목록은 제외하고 최초의 목록을 기준으로 평 가함.

■ 등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2016년8월26일 근저당권
3,287,000,000원 말소기준

3 2019년8월12일 가압류
21,540,201원 말소

4 2019년8월22일 가압류
57,715,322원 말소

5 2019년9월9일 가압류
46,097,260원 말소

6 2019년10월30일 가압류
34,100,420원 말소

7 2020년1월28일 압류
말소

8 2020년3월30일 압류
말소

9 2020년4월7일 가압류
52,816,813원 말소

10 2020년5월22일 가압류
30,114,800원 말소

11 2020년7월13일 압류
말소

12 2022년7월1일 가압류
44,353,000원 말소

13 2022년7월13일 임의경매
말소

14 2022년7월14일 압류
말소

■ 등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2016년8월26일 근저당권
3,287,000,000원 말소기준

3 2019년8월12일 가압류
21,540,201원 말소

4 2019년8월22일 가압류
57,715,322원 말소

5 2019년10월30일 가압류
34,100,420원 말소

6 2020년1월28일 압류
말소

7 2020년4월7일 가압류
52,816,813원 말소

8 2020년5월22일 가압류
30,114,800원 말소

9 2020년7월13일 압류
말소

10 2022년7월13일 임의경매
말소

11 2022년7월14일 압류
말소

■ 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함. 임차인 소유로 조사되는 제시외 건물(도장 부스 등), 제시외 물건(컨테이너, 기계 기구 등) 및 구축물(건물기초) 등은 평가 및 매각에서 제외(감정평가서 참조). 2022.10.11. 주식회사 금강중공업으로부터 공사대 금 158,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. [목록2] 등기사항증명서상 도로명 주소는 밀양시 부북면 사포산단중앙로 27이나 건축물대장상 주소는 밀양시 부북면 사포산단중앙로 21임.

■ 김성훈대표의 분석의견

물건 키워드 : 공업지역/일반공업지역/지구단위계획구역/슬래브지붕
경상남도 밀양시 부북면 전사포리에 소재하는 "사포일반 지방산업단지" 내에 위치

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원입니다.
입찰일은 2025-06-02입니다. 입찰시작은 10:00이며 입찰마감은 11:20 입니다. 이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

법원에 접수된 문건중에서 눈여겨 볼 만한 것들입니다.
[2022.10.11] 임차인 주OOO OOOOO 권리신고서(유치권) 제출

변경(연기),취하, 취소 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인해 보세요. >> 법원 홈페이지 바로가기

■ 인근매각통계 (출처:대법원 홈페이지)

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 5건 725,190,808원
327,740,050원 50%
3.8회

6개월 11건 840,653,802원
405,595,750원 51%
4회

12개월 15건 1,111,991,835원
644,696,350원 53%
3.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호(물번)
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행상태/유찰횟수

2022타경10595(1)
공장
2025-05-12 경상남도 밀양시 부북면 춘화리 419 [법정지상권] 909,734,800원
991,627,220원
재진행 / 0회


사건번호	창원지방법원 밀양지원 2022 타경 11369 (1)
소재지	경상남도 밀양시 부북면 전사포리 885-6
종류/대상	공장 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 1,964.6 평 / 건물 608.3 평
매각기일	2025-06-02
감정가	3,671,432,650원
최저입찰가	2,349,717,000원 (감정가의 64%)
입찰보증금	(10%) 234,971,700원
청구금액	2,683,648,770원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2023-06-12	3,671,432,650	변경
1	2025-03-10	3,671,432,650	유찰
2	2025-04-21	2,937,146,000	유찰
3	2025-06-02	2,349,717,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	전사포리 885-6	공장용지	6494.6㎡ (1,964.62평)
건물	사포산단중앙로 27	1층 공장	1144.35㎡ (346.17평)
	사포산단중앙로 27	1층 공장	616.32㎡ (186.44평)
	사포산단중앙로 27	1층 사무실	93.42㎡ (28.26평)
	사포산단중앙로 27	2층 공장	133.4㎡ (40.35평)
제시외건물	사포산단중앙로 27	기계실	3.3㎡ (1.00평)
	사포산단중앙로 27	창고 및 기계실	12.0㎡ (3.63평)
	사포산단중앙로 27	기계기구	8식㎡ (2.42평)
[감정평가 요약] 경상남도 밀양시 부북면 전사포리에 소재하는 "사포일반 지방산업단지" 내에 위치/일반공업지역/지구단위계획구역/슬래브지붕 1) 위치 및 부근의 상황=본 건은 경상남도 밀양시 부북면 전사포리에 소재하는 "사포일반 지방산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린공공시설 등으로 형성된 공업지대임. 2) 토지의 상황=① 형태 및 이용상황 본 건은 사다리형에 가까운 형상의 자체 지반 대체로 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임. ② 인접 도로상태 본 건 북서측으로 대로3류(왕복 4차로, 노폭 약 25미터 내외)에 접함. ③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지(사포일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>. 3) 건물의 구조 및 현상=① 건물의 구조 본 건은 일반철골구조 판넬 및 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인: 2011.12.21.), 주기둥: H-Beam(600×300mm), 벽체: 공장 - 하단부 약 1.8미터 콘크리트(1층) 위 판넬 잇기 마감, 사무실 등 - 판넬 잇기 마감, 바닥: 에폭시 코팅 마감, 높이: 공장 1층 - 약 9미터 내외(최고높이 약 18미터 내외), 공장 2층 - 약 8.3미터 내외(최고높이 약 9미터 내외), 창호: PVC 창호임. ② 이용 상황 1층 - 공장, 사무실, 화장실, 샤워실, 탈의실 등, 2층 - 공장 등임. ③ 부대설비 제반 위생·급배수 설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있음. 4) 기계/기구의 현상=본 건 기계기구 기호 1) - 8)은 Over Head Crane, 수변전설비, 계근대 및 Lathe 등으로서 경과연수 대비 현상 및 관리상태 보통임. 5) 공작물의 현상=- 6) 기타참고사항=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 임차인 소유로 조사되는 제시 외 건물(도장 부스 등), 제시 외 물건(컨테이너, 기계기구 등) 및 구축물(건물 기초, 후첨 ‘사진용지’ 참조) 등은 평가에서 제외함. 2) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기 바라며, 제시 외 건물 의 구조, 위치 및 면적 등을 고려할 때 제시 외 물건이 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미하여 별도로 고려하지 않으니 참고 바람. 3) 본 건 지상에 소재하는 관정 등의 구축물(임차인 소유물 제외) 등은 토지와 일체로 거래 되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함. 4) 본 건 기계기구 의뢰 목록 중 중복·반복된 목록은 제외하고 최초의 목록을 기준으로 평 가함.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2016년8월26일	근저당권	3,287,000,000원	말소기준
3	2019년8월12일	가압류	21,540,201원	말소
4	2019년8월22일	가압류	57,715,322원	말소
5	2019년9월9일	가압류	46,097,260원	말소
6	2019년10월30일	가압류	34,100,420원	말소
7	2020년1월28일	압류		말소
8	2020년3월30일	압류		말소
9	2020년4월7일	가압류	52,816,813원	말소
10	2020년5월22일	가압류	30,114,800원	말소
11	2020년7월13일	압류		말소
12	2022년7월1일	가압류	44,353,000원	말소
13	2022년7월13일	임의경매		말소
14	2022년7월14일	압류		말소

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	5건	725,190,808원 327,740,050원	50% 3.8회
6개월	11건	840,653,802원 405,595,750원	51% 4회
12개월	15건	1,111,991,835원 644,696,350원	53% 3.8회